प्रॉपर्टी में देरी और ब्याज के लिए RERA शिकायत कैसे दर्ज करें

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कल्पना कीजिए कि आपके परिवार ने Gurugram में सपनों का घर खरीदने के लिए एक दशक तक बचत की। आपने ₹1.8 करोड़ का भुगतान किया, बिल्डर ने 2016 में पजेशन का वादा किया था, और फिर... सन्नाटा। दस साल से, आप एक ऐसे घर के लिए भारी होम लोन EMI और मासिक किराया दोनों दे रहे हैं जो आपका है ही नहीं। बिल्डर आपके ईमेल को नजरअंदाज करता है, या उससे भी बुरा, आपको एक अधूरी इमारत की फोटो भेजकर "अपडेट" देता है। आपको लगता है कि आपके साथ धोखा हुआ है, लेकिन आप अकेले नहीं हैं। Haryana Real Estate Regulatory Authority (HRERA) के हालिया आदेशों ने बिल्डरों को वह ₹1.8 करोड़ और उसके साथ देरी के हर साल के लिए 10.80% वार्षिक ब्याज वापस देने के लिए मजबूर किया है। यहाँ बताया गया है कि आप अपना हक कैसे वापस पा सकते हैं।

कानून असल में क्या कहता है

2016 से पहले, बिल्डरों के पास सारी ताकत थी। वे आपसे 50 पन्नों के एग्रीमेंट साइन करवाते थे, जिसमें अगर आप एक दिन की देरी से भुगतान करते, तो आपको 18% ब्याज देना पड़ता था, लेकिन अगर वे घर देने में पांच साल की देरी करते, तो वे आपको प्रति वर्ग फुट मात्र ₹5 देते थे। Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) ने सब कुछ बदल दिया।

Section 18: "रकम वापसी" का क्लॉज

यह आपका सबसे मजबूत हथियार है। RERA Act के Section 18 के तहत, यदि बिल्डर Builder-Buyer Agreement (BBA) में बताई गई तारीख तक आपको फ्लैट का पजेशन देने में विफल रहता है, तो आपके पास दो विकल्प हैं:

1. प्रोजेक्ट से बाहर निकलें: आपको भुगतान की गई हर पाई का पूरा रिफंड मिलता है, साथ ही "निर्धारित दर पर ब्याज" भी।
2. प्रोजेक्ट में बने रहें: आप फ्लैट अपने पास रखते हैं, लेकिन बिल्डर को चाबियां सौंपने तक देरी के हर महीने के लिए आपको मासिक ब्याज देना होगा।

ब्याज दर (10.80% का गणित)

Haryana में, HRERA Rules के अनुसार ब्याज दर SBI Highest Marginal Cost of Lending Rate (MCLR) + 2% है। 2024 की शुरुआत तक, यह अक्सर 10.80% से 11% के आसपास होता है। यह किसी भी फिक्स्ड डिपॉजिट या सेविंग्स अकाउंट से काफी ज्यादा है। यदि आप ₹1.8 करोड़ के भुगतान पर 10 साल की देरी में फंसे हैं, तो केवल ब्याज ही ₹1.5 करोड़ से अधिक हो सकता है।

Section 31: शिकायत दर्ज करने का अधिकार

कोई भी "पीड़ित व्यक्ति" (aggrieved person) Act के किसी भी उल्लंघन के लिए Authority के पास शिकायत दर्ज कर सकता है। पोर्टल पर शुरुआती शिकायत दर्ज करने के लिए आपको वकील की जरूरत नहीं है, हालांकि बहस के दौरान वकील होने से मदद मिलती है। Haryana के लिए, अधिकार क्षेत्र बंटा हुआ है: HRERA Gurugram Gurugram जिले को संभालता है, जबकि HRERA Panchkula बाकी Haryana को देखता है।

शुरू करने से पहले, File an RTI online का उपयोग करके यह जांच लें कि क्या बिल्डर के पास Occupation Certificate (OC) है या क्या उन्होंने Town and Country Planning Department का बकाया चुकाया है। यदि प्रोजेक्ट शुरू से ही फर्जी था, तो आपको How to file an FIR (and what to do if police refuse) भी देखना चाहिए।

स्टेप-बाय-स्टेप गाइड

स्टेप 1: अपने कागजात इकट्ठा करें

ऑनलाइन फॉर्म तब तक शुरू न करें जब तक आपके पास ये PDF तैयार न हों (प्रत्येक आमतौर पर 2MB से कम):

• Builder-Buyer Agreement (BBA): सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज। "Date of Possession" वाले क्लॉज को हाईलाइट करें।
• भुगतान रसीदें/बैंक स्टेटमेंट: सबूत कि आपने ₹1.8 करोड़ (या जो भी आपकी राशि है) का भुगतान किया है।
• Allotment Letter: आपका यूनिट नंबर कन्फर्म करने वाला शुरुआती दस्तावेज।
• पत्राचार: वे ईमेल जहाँ आपने पजेशन मांगा और उन्होंने बहाने बनाए।

स्टेप 2: HRERA पोर्टल पर रजिस्टर करें

1. आधिकारिक पोर्टल पर जाएं: haryanarera.gov.in।
2. "Registration" और फिर "Complaint Registration" पर क्लिक करें।
3. संबंधित Authority चुनें: Gurugram या Panchkula।
4. यूजर प्रोफाइल बनाने के लिए निर्देशों का पालन करें। आपको अपने Aadhaar/PAN विवरण की आवश्यकता होगी।

स्टेप 3: 'Performa B' भरें

यह औपचारिक शिकायत फॉर्म है। आपको ये दर्ज करना होगा:

• प्रोजेक्ट विवरण: RERA रजिस्ट्रेशन नंबर का उपयोग करके प्रोजेक्ट खोजें। यदि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड नहीं है, तब भी आप शिकायत दर्ज कर सकते हैं, लेकिन प्रक्रिया थोड़ी अलग है।
• राहत का दावा: स्पष्ट रहें। क्या आप "ब्याज के साथ रिफंड" चाहते हैं या "देरी से पजेशन का ब्याज (DPI)"?
• गणना: कुल भुगतान की गई राशि और देरी के महीनों की संख्या बताएं।

स्टेप 4: शुल्क का भुगतान करें

HRERA के लिए फाइलिंग शुल्क वर्तमान में ₹1,000 प्रति शिकायत है, साथ ही आपके द्वारा संलग्न दस्तावेजों के लिए अतिरिक्त शुल्क (लगभग ₹10 प्रति पेज) है। इसे पोर्टल के पेमेंट गेटवे के माध्यम से ऑनलाइन भुगतान करें। रसीद की PDF को सुरक्षित रखें।

स्टेप 5: "फिजिकल कॉपी" का जाल

यहीं पर ज्यादातर लोग गलती करते हैं। ऑनलाइन फाइल करने के बाद भी, HRERA को आपसे हार्ड कॉपी के तीन सेट (शिकायत + सभी अटैचमेंट) 7-10 दिनों के भीतर Gurugram या Panchkula के HRERA ऑफिस में जमा करने की आवश्यकता होती है।

• क्या करें: जनरेट किए गए शिकायत फॉर्म का प्रिंट लें, हर पेज पर साइन करें, और इसे Authority ऑफिस में स्पीड-पोस्ट करें या खुद जाकर दें।
• समयसीमा: एक बार फिजिकल कॉपी मिल जाने के बाद, आपकी शिकायत का स्टेटस "Draft" से बदलकर "Registered" हो जाएगा।

स्टेप 6: सुनवाई की प्रक्रिया

1. पहली सुनवाई: Authority बिल्डर को नोटिस जारी करेगी।
2. बिल्डर का जवाब: बिल्डर के वकील संभवतः तर्क देंगे कि देरी "Force Majeure" (दैवीय आपदा, COVID-19, या सरकारी रोक) के कारण हुई।
3. आपका जवाब (Rejoinder): आपको उनके बहानों को गलत साबित करने का मौका मिलेगा। उदाहरण के लिए, यदि वे 2016 से शुरू हुई देरी के लिए COVID-19 को दोषी ठहराते हैं, तो बताएं कि महामारी शुरू होने से पहले ही प्रोजेक्ट 4 साल लेट था।
4. अंतिम आदेश: Authority फैसला सुनाएगी। यदि आप जीतते हैं, तो वे सटीक ब्याज दर और भुगतान की समयसीमा तय करेंगे।

स्टेप 7: आदेश का निष्पादन (Execution)

यदि बिल्डर आदेश के 45-60 दिनों के भीतर भुगतान नहीं करता है, तो आपको Execution Petition दायर करनी होगी। RERA Authority के पास District Collector के माध्यम से "भू-राजस्व के बकाये" के रूप में आपका पैसा वसूलने के लिए बिल्डर के बैंक खातों को अटैच करने या उनकी संपत्ति नीलाम करने की शक्ति है।

10 साल की देरी से निपटना थका देने वाला है। यदि तनाव बढ़ रहा है, तो Mental health helplines (iCall, Vandrevala, NIMHANS) देखें।

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जहाँ अक्सर समस्या आती है

कागज पर RERA केस जीतना एक बात है; असल में ₹1.8 करोड़ वापस अपने बैंक खाते में पाना असली चुनौती है। यहाँ बताया गया है कि प्रक्रिया कहाँ अटकती है और आप कैसे आगे बढ़ सकते हैं।

1. "Force Majeure" (दैवीय आपदा) का बहाना बिल्डर देरी के लिए अपने नियंत्रण से बाहर की चीजों को दोष देना पसंद करते हैं—जैसे प्रदूषण के कारण NGT निर्माण प्रतिबंध, या "COVID-19 के बाद के प्रभाव"। वे तर्क देंगे कि देरी उनकी गलती नहीं थी और इसलिए कोई ब्याज देय नहीं है।

• समाधान: RERA अधिकारी और सुप्रीम कोर्ट इस पर बहुत सख्त हो गए हैं। दिल्ली-NCR में 15 दिन की धूल पर रोक 3 साल की देरी को सही नहीं ठहराती। अपने जवाब (rejoinder) में उल्लेख करें कि "सामान्य व्यावसायिक जोखिम या अस्थायी प्रशासनिक प्रतिबंध RERA Act के Section 6 के तहत Force Majeure नहीं हैं।" सबूत मांगें कि किसी विशेष घटना ने देरी की पूरी अवधि के लिए काम कैसे रोका।

2. "Execution" का दुःस्वप्न आपको एक "अंतिम आदेश" मिलता है जिसमें कहा गया है कि बिल्डर को 60 दिनों के भीतर आपको ₹1.8 करोड़ + ब्याज देना होगा। 60 दिन बीत जाते हैं, और बिल्डर इसे नजरअंदाज कर देता है। यह विफलता का सबसे आम बिंदु है।

• समाधान: आपको RERA Act के Section 40 के तहत Execution Application दायर करनी होगी। Authority तब एक Recovery Certificate (RC) जारी करेगी। यह RC District Collector (Magistrate) को भेजा जाता है, जिनके पास पैसे को "भू-राजस्व के बकाये" के रूप में वसूलने की शक्ति है। इसका मतलब है कि DM वास्तव में बिल्डर के बैंक खातों को फ्रीज कर सकते हैं या आपको भुगतान करने के लिए उनकी संपत्ति नीलाम कर सकते हैं। केवल फैसले के साथ न बैठें; यदि वे 60 दिनों में भुगतान नहीं करते हैं, तो तुरंत निष्पादन (execution) के लिए फाइल करें।

3. "NCLT" का मोड़ यदि बिल्डर गंभीर वित्तीय संकट में है, तो कोई अन्य लेनदार उन्हें दिवालियापन के लिए National Company Law Tribunal (NCLT) ले जा सकता है। यदि IBC (Insolvency and Bankruptcy Code) के तहत "Moratorium" घोषित किया जाता है, तो आपका RERA केस रोक दिया जाएगा।

• समाधान: आपको तुरंत NCLT द्वारा नियुक्त Resolution Professional (RP) के पास "Financial Creditor" (घर खरीदार) के रूप में अपना दावा दायर करना होगा। IBC में 2018 के संशोधन के बाद से, घर खरीदारों को वित्तीय लेनदार माना जाता है, जिससे कंपनी की संपत्ति का बंटवारा होने पर आपको भी हिस्सा मिलता है।

4. पोर्टल की तकनीकी खामियां और नोटिस की तामील कभी-कभी पोर्टल आपकी PDF स्वीकार नहीं करेगा क्योंकि यह 2.0MB के बजाय 2.1MB है, या बिल्डर दावा करता है कि उन्हें नोटिस "कभी नहीं मिला"।

• समाधान: ऑनलाइन कंप्रेसर का उपयोग करके हमेशा फाइलें 2MB से कम रखें। यदि बिल्डर फिजिकल नोटिस से बचता है, तो Authority से "Dasti" सर्विस (जहाँ आप इसे खुद कूरियर/स्पीड पोस्ट के माध्यम से पहुंचाते हैं) या "Substituted Service" (स्थानीय समाचार पत्र में नोटिस प्रकाशित करना) के लिए कहें।

टेम्पलेट्स / स्क्रिप्ट

A. "राहत की मांग" टेम्पलेट

Performa B (शिकायत फॉर्म) भरते समय, अस्पष्ट न रहें। "राहत" (Relief) अनुभाग के लिए इस संरचना का उपयोग करें:

1. प्रतिवादी (बिल्डर) को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई ₹[राशि डालें] की पूरी मूल राशि वापस करने का निर्देश दिया जाए।
2. RERA Act, 2016 के Section 18 के अनुसार, प्रतिवादी को प्रत्येक भुगतान की तारीख से वास्तविक वापसी की तारीख तक SBI Highest MCLR + 2% (HRERA नियमों के अनुसार वर्तमान में 10.80%) की दर से ब्याज देने का निर्देश दिया जाए।
3. Section 19 के तहत मानसिक पीड़ा और मुकदमेबाजी के खर्च के लिए प्रतिवादी को ₹[राशि डालें] का मुआवजा देने का निर्देश दिया जाए।
4. यदि प्रतिवादी दावा करता है कि प्रोजेक्ट पूरा हो गया है, तो उन्हें वैध Occupation Certificate (OC) की एक प्रति प्रदान करने का निर्देश दिया जाए।

B. रजिस्ट्री के साथ स्टेटस चेक करने के लिए स्क्रिप्ट

यदि आपका केस तीन महीने से आगे नहीं बढ़ा है, तो HRERA रजिस्ट्री को कॉल करें या ऑफिस जाएं।

• आप: "नमस्ते, मैं शिकायत संख्या [आपका केस नंबर] के संबंध में कॉल कर रहा हूं — [आपका नाम] बनाम [बिल्डर का नाम]। पिछली सुनवाई [तारीख] को थी, और स्टेटस अभी भी 'Pending' दिखा रहा है। क्या आप कृपया पुष्टि कर सकते हैं कि क्या बिल्डर ने अपना 'Written Statement' दाखिल कर दिया है या क्या मामला अगली 'Cause List' के लिए सूचीबद्ध किया जा रहा है?"
• यदि वे कहें "अधिकारी छुट्टी पर हैं": "मैं समझता हूं। क्या आप कृपया देख सकते हैं कि क्या पोर्टल पर 'Service of Notice' पूरी हो गई है? मेरे पास स्पीड पोस्ट की ट्रैकिंग रिपोर्ट है जो दिखाती है कि यह [तारीख] को बिल्डर के रजिस्टर्ड ऑफिस में डिलीवर हो गई थी।"

C. बिल्डर को ईमेल (फाइलिंग से पहले)

फाइल करने से पहले हमेशा ईमेल के माध्यम से "अंतिम नोटिस" भेजें। यह Authority को दिखाता है कि आपने समझौता करने की कोशिश की।

विषय: अंतिम नोटिस: [प्रोजेक्ट का नाम] - यूनिट [यूनिट नंबर] के लिए रिफंड और ब्याज की मांग

प्रिय [बिल्डर का नाम/कस्टमर केयर],

हमारे [तारीख] के Builder-Buyer Agreement के अनुसार, मेरी यूनिट का पजेशन [तारीख] को देय था। अब [संख्या] साल की देरी हो चुकी है।

Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 के Section 18 के तहत, मैं एतद्द्वारा प्रोजेक्ट से बाहर निकलने के अपने अधिकार का प्रयोग करता हूं। मैं 15 दिनों के भीतर निर्धारित ब्याज (SBI MCLR + 2%) के साथ ₹[राशि] के पूर्ण रिफंड की मांग करता हूं।

यदि मुझे इस रिफंड के लिए औपचारिक समयसीमा नहीं मिलती है, तो मैं HRERA [Gurugram/Panchkula] के पास औपचारिक शिकायत दर्ज करने और Section 40 के तहत Recovery Certificate की मांग करने के लिए मजबूर होऊंगा।

सादर, [आपका नाम] [फोन नंबर]

FAQs

1. HRERA में शिकायत दर्ज करने का शुल्क क्या है? 2024 तक, HRERA (Haryana) के लिए फाइलिंग शुल्क ₹1,000 है। आपको शिकायत के साथ संलग्न दस्तावेजों (एनेक्सचर) के लिए ₹10 प्रति पेज का "प्रोसेस शुल्क" भी देना होगा। आप इसे नेट बैंकिंग या UPI के माध्यम से पोर्टल पर ऑनलाइन भुगतान कर सकते हैं।

2. क्या मैं शिकायत दर्ज कर सकता हूं यदि प्रोजेक्ट RERA के साथ रजिस्टर्ड नहीं है? हां। यदि प्रोजेक्ट को रजिस्टर्ड होना चाहिए था (उदाहरण के लिए, यह 500 वर्ग मीटर से अधिक है या इसमें 8 से अधिक अपार्टमेंट हैं) लेकिन बिल्डर ने ऐसा नहीं किया, तो वे Section 3 का उल्लंघन कर रहे हैं। आप उनके खिलाफ शिकायत दर्ज कर सकते हैं, और Authority आपके रिफंड की सुनवाई करते हुए बिल्डर पर गैर-पंजीकरण के लिए प्रोजेक्ट लागत का 10% तक जुर्माना लगा सकती है।

3. क्या मुझे अपना केस लड़ने के लिए वकील की जरूरत है? कानूनी रूप से, नहीं। RERA को "उपयोगकर्ता के अनुकूल" (user-friendly) बनाया गया है। आप या कोई भी "अधिकृत प्रतिनिधि" (जैसे परिवार का सदस्य) केस लड़ सकते हैं। हालांकि, यदि आपके मामले में जटिल कानूनी बिंदु (जैसे भूमि विवाद या दिवालियापन) शामिल हैं, तो अंतिम बहस के लिए RERA-विशेषज्ञ वकील को नियुक्त करने की सलाह दी जाती है। शुरुआती फाइलिंग और स्टेटस चेक के लिए, आप निश्चित रूप से इसे खुद कर सकते हैं।

4. फैसला आने में कितना समय लगता है? Act कहता है कि शिकायतों का निपटारा आदर्श रूप से 60 दिनों के भीतर हो जाना चाहिए। वास्तव में, Gurugram में मामलों की अधिक संख्या के कारण, अंतिम आदेश प्राप्त करने में आमतौर पर 6 से 12 महीने लगते हैं। यदि बिल्डर RERA Appellate Tribunal में अपील करता है, तो 6 महीने और जोड़ लें।

5. क्या बिल्डर मुझे रिफंड के बजाय दूसरा फ्लैट दे सकता है? वे ऑफर कर सकते हैं, लेकिन आप स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं हैं। Section 18 के तहत, विकल्प पूरी तरह से आपका है। यदि आप अपना पैसा वापस चाहते हैं, तो बिल्डर आपको किसी अन्य प्रोजेक्ट में वैकल्पिक यूनिट लेने के लिए मजबूर नहीं कर सकता।

6. क्या होगा यदि मैंने पहले ही पजेशन ले लिया है लेकिन उसमें देरी हुई थी? आप अभी भी शिकायत दर्ज कर सकते हैं! भले ही आपके पास अब चाबियां हैं, आप अपने BBA में वादे की तारीख और जिस तारीख को आपको वास्तव में Occupation Certificate (OC) मिला, उसके बीच की अवधि के लिए "देरी से पजेशन का ब्याज" (DPI) पाने के हकदार हैं। देरी के लिए ब्याज पाने के लिए आपको "बाहर निकलने" (withdraw) की जरूरत नहीं है।

7. क्या मैं शिकायत दर्ज कर सकता हूं यदि मैंने पहले ही बिल्डर के साथ "समझौता एग्रीमेंट" साइन कर लिया है? यदि बिल्डर ने चाबियां देने से पहले दबाव में आपसे "No Dues Certificate" या बहुत कम राशि (जैसे ₹5 प्रति वर्ग फुट) के लिए समझौता साइन करवाया है, तो आप अभी भी इसे चुनौती दे सकते हैं। RERA अधिकारी अक्सर फैसला सुनाते हैं कि "एकतरफा अनुबंध" या दबाव में साइन किए गए समझौते Section 18 के तहत आपके वैधानिक अधिकारों को खत्म नहीं करते हैं।